토지·상가 양도소득세 계산 순서

토지와 상가도 주택과 같은 순서로 계산합니다. 판 금액에서 산 금액과 경비를 빼 양도차익을 구하고, 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 뺀 뒤 기본공제 250만원을 빼서 과세표준을 만듭니다.

과세표준 = (양도가액 − 취득가액 − 필요경비) − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원
합계 세금 = 과세표준 × 세율 + 지방소득세(10%)

주택과 다른 점은 단기 세율과 비사업용 토지 가산세율입니다. 같은 차익이라도 무엇을, 얼마나 오래 가졌는지에 따라 세금이 몇 배 차이 날 수 있습니다.

보유 기간과 종류별 세율

구분	세율
1년 미만 보유	50%
1년 이상 2년 미만	40%
2년 이상	기본세율 6~45%
비사업용 토지	기본세율 + 10%p (16~55%)
미등기 양도	70%

비사업용 토지를 2년 안에 팔면 단기세율과 '기본세율 + 10%p' 중 세액이 큰 쪽을 냅니다. 미등기 부동산은 공제가 하나도 없고 70% 세율이 적용되므로 반드시 등기를 마친 뒤 파는 것이 좋습니다.

장기보유특별공제는 최대 30%

토지와 상가는 3년 이상 보유하면 양도차익의 6%를 공제받고, 그 뒤 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상이면 30%까지 받습니다. 비사업용 토지도 이 공제를 받을 수 있습니다.

11년 보유한 토지를 판 경우 — 2억원에 사서 5억원에 팔고 경비가 1천만원이면 차익은 2억 9천만원입니다. 11년 보유 공제율 22%로 6,380만원을 빼고 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2억 2,370만원이고, 지방세를 합친 세금은 약 7,157만원입니다. 같은 땅이 비사업용 토지라면 10%p가 더해져 약 9,618만원으로 늘어납니다.

놓치기 쉬운 점

비사업용 토지 여부는 보유 기간 중 사업에 쓴 기간이 기준을 넘는지로 판단합니다. 농지라면 직접 경작했는지, 나대지라면 건물이 있었는지 등을 함께 봅니다.
상가 건물을 팔 때 토지와 건물 값을 나눠 적는 경우가 많습니다. 건물분에는 부가가치세 문제가 생길 수 있어 계약 전에 확인하세요.
한 해에 부동산을 여러 번 팔면 차익을 합쳐 다시 계산하므로 세금이 늘어날 수 있습니다.

자주 묻는 질문

상가를 팔 때도 1주택 비과세처럼 비과세가 있나요?

상가·토지에는 1세대 1주택 같은 비과세가 없습니다. 대신 8년 자경농지, 공익사업 수용 같은 감면 제도가 따로 있습니다.

비사업용 토지는 장기보유특별공제를 못 받나요?

받을 수 있습니다. 3년 이상 보유하면 일반 토지와 같은 공제율(최대 30%)이 적용됩니다.

토지는 언제까지 신고해야 하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 토지거래허가구역은 허가일이 기준이 될 수 있습니다.

참고한 자료

함께 쓰면 좋은 계산기

최종 확인: 2026-10-21 · 2026년 양도분 기준입니다. 토지·건물(주택 제외)의 세율과 장기보유특별공제를 반영했습니다. 세법이나 요율이 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.

토지·상가 양도소득세 계산기

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