누가 주택임대소득세를 내나요

집을 빌려주고 받는 돈이 모두 과세되는 것은 아닙니다. 주택 수와 월세·보증금 종류에 따라 갈립니다.

주택 수 (부부 합산)	월세	보증금(전세)
1주택	비과세 (기준시가 12억원 초과·국외주택은 과세)	비과세
2주택	과세	비과세. 단, 2026년 귀속부터 고가주택 2채이고 보증금 합계 12억원 초과면 과세
3주택 이상	과세	보증금 합계 3억원 초과분 과세(간주임대료)

보증금에 세금을 매길 때는 보증금을 이자로 바꿔 계산한 '간주임대료'를 수입으로 봅니다.

간주임대료 계산 방법

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율 − 보증금으로 번 금융수익

예를 들어 3주택자가 받은 보증금이 5억원이고 이자율이 3.1%라면 (5억 − 3억) × 60% × 3.1% = 372만원이 1년 임대수입으로 잡힙니다. 실제로 받은 돈이 없어도 세금 계산에는 들어가는 금액입니다.

이자율은 정부가 정기예금 금리를 보고 매년 조정합니다. 2024년에 3.5%였고 2025년 3월 개정으로 3.1%가 됐습니다. 신고하는 해의 이자율로 바꿔 넣으면 결과가 다시 계산됩니다.

1년 주택임대 수입금액이 2천만원 이하면 다른 소득과 떼어 14% 단일세율로 내는 분리과세를 고를 수 있습니다. 이때 수입의 50%(등록임대 60%)를 경비로 빼 주고, 다른 종합소득금액이 2천만원 이하면 200만원(등록임대 400만원)을 더 공제합니다.

분리과세 세금 = (수입금액 − 수입금액 × 필요경비율 − 기본공제) × 14% + 지방소득세 10%

월급이 많아 이미 높은 세율 구간에 있는 분은 분리과세가 대개 유리하고, 다른 소득이 거의 없는 분은 종합과세가 더 적게 나올 수 있습니다. 이 계산기는 두 방법을 나란히 계산해 적은 쪽을 보여 줍니다.

2주택, 월세 연 1,200만원, 미등록 — 분리과세는 (1,200만 − 600만 − 200만) × 14% = 56만원, 지방세 포함 61만 6천원입니다. 다른 소득 과세표준이 4천만원인 분이 종합과세로 내면 약 99만원이라 분리과세가 유리합니다.

주택임대소득은 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 함께 신고합니다. 과세 대상인데 사업자등록을 하지 않으면 수입금액의 0.2% 가산세가 붙을 수 있습니다.
지자체와 세무서에 모두 등록한 임대주택은 경비율과 공제가 커지고, 요건을 채우면 세액감면도 받을 수 있습니다. 감면은 이 계산에 넣지 않았습니다.
부부가 각각 집을 가졌다면 주택 수는 합산하지만 세금은 각자의 임대수입으로 따로 계산합니다.

1주택인데 월세를 받으면 세금이 있나요?

기준시가 12억원 이하 국내 주택 1채라면 월세와 보증금 모두 비과세입니다. 기준시가 12억원을 넘거나 해외 주택이면 월세가 과세됩니다.

2주택자 전세 보증금도 세금이 붙나요?

원칙적으로는 비과세입니다. 다만 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원을 넘는 고가주택을 2채 가진 경우 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료가 과세됩니다.

수입금액이 2천만원을 넘으면 어떻게 되나요?

분리과세를 고를 수 없고 근로·사업소득 등과 합쳐 종합과세됩니다. 장부를 쓰거나 국세청 경비율로 필요경비를 계산합니다.

부부 공동명의면 어떻게 계산하나요?

주택 수는 부부 합산으로 세고, 임대수입은 지분만큼 나눠 각자 계산합니다. 각자의 수입금액을 넣어 따로 계산해 보세요.

최종 확인: 2026-10-21 · 2026년 귀속 기준입니다. 간주임대료 이자율 기본값 3.1%는 2025년 3월 개정 시행규칙 값입니다. 세법이나 요율이 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.